楼市出现积极信号!多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日,多家机构发布1月楼市数据,均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称,1月上旬50城日均带看量较12月增加22%,北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为,此轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来,就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策,卖一买一按照首套房执行,对换房改善也采取了退税优惠,这些政策将在新年发挥更积极的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡,至今都未见明显回温。与之不同的是,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期,二手房市场的交易量有明显反弹,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬,二手房市场继续走暖,带看等多个先行指标明显回升,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时,作为代表房价走势的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气,突破20,这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因是三重压力:一是对未来收入预期的担忧,二是房企交付风险,三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现,2019年12月起,重点50城房价上行周期共20个月,累计涨幅11.4%;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示,二手房市场正全线回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面积 98.4 万平方米,环比上升1.9%,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面积 136.6 万平方米,环比上升19.9%,一、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021、2022年的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同,当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示,2022年,全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%,创历史同期最大跌幅,比2014~2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面,2022年全年,商品房均价下跌了3.2%,已连续11个月下跌。70城数据显示,新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌,新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年,房地产开发投资也下跌10%,创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,上一次楼市开发投资承压,还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%,2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来,2022年,由于房价下跌、买房动力不足,资金链紧张等,金融机构纾困地产的意愿不足,因为资产价格没到底,也担心风险。于是,开发商不得不降价促销,而且力度越来越大。由此,形成了供需两端相互弱化的循环,导致行业全链条下滑。
不过,作为国民经济的支柱产业,房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示,初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大,房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议强调,一要稳预期,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增强政策的精准性协调性,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调,严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企,帮助企业自救,同时依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制,研究建立房屋体检、养老、保险等制度,让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。
李宇嘉表示,2023年,一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边要保交楼。这三项工作,目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段,剩下的都是难啃的骨头,都是存在资金硬缺口的。疫情后,民生、预期都要休养生息,怎么尽管稳定下来,2023年的工作仍旧艰巨。
不过,随着需求端政策加快落实,符合条件的城市首套房贷利率下调,一二线城市政策空间不断释放,更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为,若各地政策执行到位,房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
许小乐认为,预计2023年越来越多的消费者开始入市,供求关系恢复平衡,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价逐步企稳回升。不过,取消行政性干预,意在恢复市场调节机制,并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,不会出现报复式大涨。
加仓权益资产 险资调研积极******
今年以来,保险机构调研较为积极。据Wind数据统计,截至1月18日,已有59家保险机构合计参与A股上市公司224次调研。从险资关注的行业来看,电子设备和仪器、家用电器、工业机械、电子元件等领域成为近期调研的重点。
业内人士表示,随着上市公司2022年年报的陆续披露,今年一季度在业绩和政策面上向好的行业会逐渐清晰,或迎来较好的调仓或加仓时间窗口。展望后市,多家机构给予中性偏乐观观点,建议把握疫情修复链、金融地产链、新能源领域的波段机会。
关注电子设备和仪器等领域
Wind数据显示,截至1月18日,开年以来共有59家保险机构合计调研194家A股上市公司,合计调研次数达224次。具体来看,中邮人寿、太平养老、国寿养老参与调研较为频繁,调研次数分别为21次、19次、16次,在保险机构中位列前三。
从险资关注的行业来看,电子设备和仪器、家用电器、工业机械、电子元件等领域成为险资近期调研的重点。个股方面,民德电子、火星人、苏州银行等上市公司得到保险机构较多关注。
从调研内容来看,企业的业绩指标、生产经营情况、行业动向、未来规划、客户关系等多个方面都是保险机构主要关心的问题。
例如,在对苏州银行的调研中,多家保险机构对银行业目前存在的存款定期化情况较为关心。苏州银行表示,针对存款定期化的变化趋势,该行不断优化对公开户、综合签约流程,强化基本账户开立意识,做大对公客户基盘。零售方面,该行将通过制定差异化的产品策略,实行多维度的产品定价,做好低成本存款产品营销,满足不同类型零售客户的金融储蓄需求。
优化资产配置结构
银保监会披露的最新数据显示,截至2022年11月末,保险资金运用余额为24.8万亿元,较2022年初增长6.8%。其中,股票和证券投资基金3.18万亿元,占比12.82%。某保险机构投研经理表示,2022年11月股市反弹,险资加大了权益类资产配置,股票和证券投资基金投资环比增长近10%,但配置占比仍处于相对较低水平,进一步提升空间较大。
目前已进入上市公司业绩密集披露期,多家保险机构表示,会根据公司的财报情况,做出标的选择与调仓动作。
也有部分险资人士透露,为避开今年年初的集中配置时点,去年四季度已提前加仓,以期获得相对同业较低的配置成本,在2023年实现收益优势。
在调研和加仓的对象选择上,某保险资管机构相关业务负责人对中国证券报记者表示:“年初这段时间,我们需在全年投研策略的基础上,通过现场调研、专家访谈、上市公司电话会议等方式,做好行业和个股的研究筛选,并根据投资计划与调研结果,结合市场走势、基本面的实际进行相互印证后,对个股进行相应的调整操作。”
对后市中性偏乐观
展望2023年,多位保险业内人士认为,权益类资产是诸多可配置大类资产中性价比较高的资产,今年险资对股票与证券投资基金的配置余额和占比均可能上升,投资收益率也有望改善。
市场方面,泰康资产研究部给予中性略偏乐观观点。泰康资产认为,疫情防控政策优化提振市场信心,利好中长期市场,经济将较快恢复;股市收益率与国债收益率之差仍超出历史平均水平,权益资产在大类资产配置中具备相对性价比优势。建议把握疫情修复链、金融地产链、新能源领域的波段机会。
中信建投认为,2023年A股多个板块有望在政策刺激、需求回暖及低基数背景下迎来改善。行业配置可优先聚焦“盈利周期反转”方向,例如,计算机、医药、餐饮链、电力板块;其次优选依旧高景气的风、光、储以及军工中的细分方向;另外,还可继续关注地产行业政策反转后业绩有望修复的地产链龙头。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)